包租代管業的帳務管理,掌握三個重點就不難!【包租篇】

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近年來因為因應租屋人口急速成長,加上政府政策的積極推動,帶動了包租代管業的蓬勃發展。包租與代管的獲利模式不太一樣,但許多業者這兩種服務模式都有經營,本篇先就「包租業」的帳務重點進行說明。

依據「 租賃住宅市場發展及管理條例 」的規定,包租業的經營型態類似「二房東的角色」。業者和房東簽訂租賃契約後,承包房屋的租賃,業主會負責轉租給房客並管理該房屋,所有住宅問題也由業者承擔。坊間商務中心將空間重新設計切分後,再出租辦公室空間給公司使用,也是一種包租的經營模式。

每月的租金是包租業最大的收入來源。業者與屋主租下物件之後,通常會一次支付比較長期的租金給屋主,後續再定期向各別房客收取租金。

包租業的帳務重點:

  • 區分房屋物件的管理方式

不論包租業或代管業,都是以房屋的物件為主要經營標的,有了物件之後,衍生出與物件相關的支出、收入金流,合約過程中也會不斷追蹤物件的損益或投報率。因此「物件管理」對包租業來說非常重要,建議在紀錄的階段就先標示金流的物件標籤,在源頭端就有條理的歸納紀錄,後續才能夠進一步的分析,並且以物件的角度製作損益表,計算個別物件的利潤,也能預估損益兩平的時間點或投資報酬率。

  • 前期工程的折舊攤提

包租業者在承租房屋之後,為了讓物件在市場上更容易獲得青睞,在出租前常會先幫房屋進行裝潢或設計等相關工程。工程投入金額較大時,在財務上建議做攤提,將公司的費用從一次性的支出,分攤到後面的一段時間(通常以月為概念),讓公司的損益更加合理呈現。而設計裝潢的支出因為比較像是「無形資產」的概念,因此紀錄上建議以「未攤銷費用」這個會計科目來表示。

  • 房屋押金的支付、收取、退還

房屋押金的主要用意在於,在契約期間內有房屋損害或違約情形發生時,房東可由押金扣抵相關費用,以保障房東權益。而包租業者因為同時具有承租人與出租人的角色,依序有四個時點會產生押金的情境:承租房屋、出租物件、房客退租、房屋退租。

在承租房屋與出租物件時,建議分別以資產類的會計科目「屋主押金/保證金」、「房客押金/保證金」來表達付款與收款;而在房客退租與房屋退租時,則以相同科目的反向金流來紀錄。

綜合以上三個重點,包租業可以掌握各物件的投資報酬狀況,而折舊攤提的方式與押金科目的正確選取,則可讓財務報表真實呈現,成為包租業務的財務健康以及可持續營運的好夥伴!

延伸閱讀:包租代管業的帳務管理,掌握三個重點就不難!【代管篇】

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